Wartungserlass 2015 zu EStR – Änderungen bei Besteuerung von Grundstücken

Der Wartungserlass 2015 zu den Einkommensteuerrichtlinien 2000 enthält zahlreiche Änderungen sowie Klarstellungen im Bereich der Grundstücksbesteuerung. Die Anpassung der Richtlinien erfolgt im Wesentlichen aufgrund aktueller Judikate und der Einarbeitung der BMF-Information zur Grundstücksbesteuerung 2014. Nachfolgend werden die wesentlichen Neuerungen kurz dargestellt:

Abzugsfähigkeit von Abbruchkosten eines Gebäudes (Rz 2618 und 6418a)

Nach langjährigen Diskussionen zwischen Literatur und Rechtsprechung erfolgt nun die Abkehr von der vom VwGH entwickelten „Opfertheorie“. Die Richtlinien präzisieren den Umgang mit den Abbruchkosten eines Gebäudes folgendermaßen: Wenn ein abbruchreifes Gebäude abgerissen wird, um ein Ersatzgebäude oder das unbebaute Grundstück zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu verwenden, gehören die Abbruchkosten mit dem Kaufpreis zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens. In diesem Zusammenhang gilt ein Gebäude als abbruchreif, wenn es aus objektiven wirtschaftlichen oder technischen Gründen nicht sinnvoll saniert werden kann.

Wird ein noch verwendbares Gebäude abgerissen, sind die Abbruchkosten und der Restbuchwert sofort (im Kalenderjahr des Beginns der Abbrucharbeiten) als Werbungskosten abzugsfähig. Dabei kommt es grundsätzlich nicht auf die mit dem Erwerb oder dem Abbruch des Gebäudes verfolgten Absichten an.

Wenn der Abbruch des Gebäudes dazu dient, das unbebaute oder bebaute Grundstück zu veräußern, sind diese Aufwendungen dem Veräußerungsgeschäft zuzuordnen. Bei einer Grundstücksveräußerung nach dem 31. März 2012 sind diese Aufwendungen nicht abzugsfähig, sofern auf die Veräußerung der besondere Steuersatz anwendbar ist.

Ausgestaltung von Fruchtgenussvereinbarungen (Rz 111)

Die Randziffer 111 wird aufgrund der Judikatur abgeändert und insbesondere der Begriff der Einflussnahme des Fruchtgenussberechtigten konkretisiert. Wenn der Fruchtgenussberechtigte die Einkünfteerzielung beeinflusst, indem er am Wirtschaftsleben teilnimmt und die Nutzungsmöglichkeiten gestaltet, werden ihm die Einkünfte aus einem Fruchtgenussrecht als eigene Einkünfte zugerechnet. Maßgeblich für die Zurechnung ist die tatsächliche, nach außen in Erscheinung tretende Gestaltung der Fruchtgenussvereinbarung. Eine Einflussnahme auf die Einkünfteerzielung liegt noch nicht vor, wenn bloß bereits abgeschlossene Mietverträge aufrecht erhalten werden oder Investitionsentscheidungen nur im Rahmen der Wohnungseigentumsgemeinschaft erfolgen.

Eine Voraussetzung für die Zurechnung der Einkünfte ist es auch, dass der Fruchtgenussberechtigte die Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Gegenstand des Fruchtgenusses – wie insbesondere Erhaltungsaufwand, Abgaben und Zinsen – trägt. Außerdem muss der Fruchtgenuss bei rechtlich abgesicherter Position für eine gewisse Dauer bestehen. Eine Eintragung ins Grundbuch ist dafür aber nicht erforderlich.

Herstellungskosten (Rz 6649, 6650, 6650a und 6662a)

Die Abänderung und Klarstellung der Richtlinien betreffend die Herstellungskosten erfolgt aufgrund der aktuellen Judikatur und der Übernahme der BMF-Information zur Grundstücksbesteuerung 2014.

Um die Befreiung der Einkünfte aus der Veräußerung selbst hergestellter Gebäude von der Einkommensteuer in Anspruch nehmen zu können, muss die enge Definition des Begriffs „selbst hergestelltes Gebäude“ erfüllt werden. Dazu muss der Steuerpflichtige die Bauherreneigenschaft besitzen. Ein selbst hergestelltes Gebäude liegt daher nur bei einem bedeutsamen finanziellen Baurisiko des Steuerpflichtigen vor. Die Befreiungsbestimmung erfasst ausschließlich die erstmalige Errichtung eines Objektes. Eine grundlegende Sanierung oder ein Umbau erfüllen die Voraussetzungen daher nicht, auch wenn die vom Steuerpflichtigen aufgewendeten Herstellungskosten die Kosten der Anschaffung des Gebäudes übersteigen. Beispielsweise gelten ein Dachbodenausbau, eine Aufstockung oder ein Zubau, der keine eigene bautechnische Einheit darstellt, nicht als selbst hergestelltes Gebäude.

Die Randziffer 6650a wird aufgrund der geänderten Rechtsansicht gegenüber der BMF-Information zur Grundstücksbesteuerung 2014 neu eingefügt. Bisher kam die Herstellerbefreiung nur jenem Ehegatten zu, der das Bauherrenrisiko getragen hatte. Nach neuer Rechtsansicht gilt ein Gebäude als durch beide Ehegatten selbst hergestellt, wenn es von einem Ehepaar im Miteigentum errichtet wird. Dasselbe gilt für eingetragene Partnerschaften und Lebensgemeinschaften.

Herstellungskosten im Zusammenhang mit Grund und Boden liegen vor, wenn dieser durch Grabungsarbeiten, Rodungen, Planierungen, Begradigungen, Terrassierungen oder Bodenverbesserungen wesentlich verändert wird. Die Kosten eines geologischen Gutachtens sind keine Herstellungskosten, weil dadurch keine Änderung der Wesensart des Grund und Bodens bewirkt wird. Geotechnische Maßnahmen im Zusammenhang mit der beabsichtigten Errichtung eines Gebäudes sind den Herstellungskosten des Gebäudes zuzurechnen.