Grunderwerbsteuer: Anteilsvereinigung und Grundstückswert neu ab 1. Jänner 2016

Das Steuerreformgesetz 2015/2016 sieht weitreichende Neuerungen im Bereich der Grunderwerbsteuer vor, die auf Erwerbsvorgänge von Grundstücken nach dem 31. Dezember 2015 anwendbar sind. Davon sind nicht nur Erbschaften, Schenkungen und Betriebsübergaben im Familienverbund, sondern auch Anteilsvereinigungen sowie Liegenschaftstransaktionen im Rahmen von Umgründungen betroffen.

Anteilsvereinigung neu

Durch die Neuerungen im Zuge des Steuerreformgesetzes 2015/2016 und den Modifikationen im Zuge des Abgabenänderungsgesetzes 2015 sind zukünftig bereits Vereinigungen von 95 % (bisher 100 %) der Anteile grunderwerbsteuerpflichtig. Zudem hat sich der Anwendungsbereich der Grunderwerbsteuer um drei wesentliche Elemente erweitert:

  • Bei Vereinigung aller Anteile in der Hand von Konzernunternehmen wurde die umsatzsteuerliche Organschaft durch die körperschaftsteuerliche Unternehmensgruppe iSd § 9 KStG ersetzt.
  • Die treuhändig gehaltenen Anteile werden zukünftig dem Treugeber zugerechnet.
  • Anteilsübertragungen bei Personengesellschaften unterliegen der Grunderwerbsteuer, sofern sich der Gesellschafterbestand innerhalb von fünf Jahren zu 95 % ändert.

Aufgrund der neuen Gesetzeslage bestehen noch zahlreiche Abgrenzungsfragen. In Zukunft sind wohl deutlich mehr Transaktionen von der Grunderwerbsteuer betroffen. Die Neuerungen gelten ab 1. Jänner 2016. In einigen Konstellationen, zum Beispiel bei Treuhandkonstellationen, grundstücksbesitzenden Personengesellschaften im Familienbesitz oder (Publikums-)Personengesellschaften mit zukünftiger Verkaufsabsicht, erscheinen Maßnahmen noch vor dem 1. Jänner 2016 sinnvoll.

Bemessung des Grundstückswerts

Umgründungen, Anteilsvereinigungen, Anteilsbewegungen bei Personengesellschaften sowie Erbschaften und Schenkungen sollen ab 1. Jänner 2016 mit 0,5 % vom Grundstückswert besteuert werden. Bei Erbschaften und Schenkungen ist der Grundstückswert auch nach dem Stufentarif maßgeblich. Der Grundstückswert kann entweder anhand eines Pauschalwertmodells oder des Immobilienpreisspiegels ermittelt werden. In der Grundstückswert-Verordnung, die derzeit noch im Entwurf vorliegt, werden die Details der beiden Verfahren geregelt.

  • Pauschalwertmodell

Der Grundstückswert setzt sich aus dem Wert des Grundstücks und dem Gebäudewert zusammen und berücksichtigt die Lage des Grundstücks, sowie über Abschläge die Bauweise und Nutzung sowie den Erhaltungszustand des Gebäudes.

Grundstück:

Neben der (anteiligen) Grundfläche ist der dreifache Bodenwert die Ausgangsbasis für die Ermittlung des Grundstückswerts. Auf den (anteiligen) dreifachen Bodenwert wird ein Hochrechnungsfaktor angewendet. Der Hochrechnungsfaktor wird pro Gemeinde festgelegt und soll den unterschiedlichen Wertentwicklungen von Grundstücken in den verschiedenen Gemeinden Rechnung tragen.

(anteilige) Grundfläche X 3-facher Bodenwert pro m² X Hochrechnungsfaktor

Gebäude:

Bei der Ermittlung des Gebäudewerts bildet die Nutzfläche des Gebäudes bzw. der Wohnung den Ausgangspunkt. Auf diese Nutzfläche ist der für die Bundesländer festgelegte Baukostenfaktor anwendbar. Der Baukostenfaktor beträgt derzeit ungefähr 1.500 € pro m². Um der unterschiedlichen Bauweise und Nutzung des Gebäudes gerecht zu werden, sind bei Gebäuden zur gewerblichen Beherbergung 71,25 % der Baukosten, bei Fabriks- und Werkstättengebäuden 60 % und bei einfachsten Bauten, wie frei stehenden Garagen oder offenen Hallen, 40 % der Baukosten anzusetzen. Darüber hinaus soll durch Abschläge von 65 % und 30 % der Erhaltungszustand des Gebäudes je nach Gebäudeart berücksichtigt werden.

Nutzfläche bzw. Bruttogrundfläche X Baukostenfaktor X Bauweise-/ Nutzungsminderung (100%/71,25%/60%/40%) X Altersminderung (100%/65%/30%)

  • Immobilienpreisspiegel

Für das Jahr 2016 soll der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich herangezogen werden, während für die Jahre ab 2017 ausschließlich der von der Statistik Österreich zu erstellende Immobilienpreisspiegel maßgebend ist. Um den Grundstückswert zu ermitteln, ist zudem ein Bewertungsabschlag von 28,75 % vorgesehen. Eine Bewertung nach diesem Immobilienpreisspiegel soll nur möglich sein, wenn das Grundstück einer Objektkategorie im Immobilienpreisspiegel und den, im Immobilienpreisspiegel für die jeweilige Objektkategorie vorgegebenen, Parametern entspricht.

Vor Grundstücksübertragungen ist es zukünftig sinnvoll, einen Günstigkeitsvergleich anzustellen, welcher Wert herangezogen werden soll. Je nach den individuellen Gegebenheiten kann auch das Einholen eines Gutachtens zweckmäßig sein, da der tatsächliche Wert des Grundstücks deutlich unter dem nach dem Pauschalwertmodell ermittelten oder aus dem Immobilienpreisspiegel abgeleiteten Grundstückswert liegen kann.

 

Autorin: Marlies Ursprung-Steindl