Verordnung des BMF zur Festlegung des Grundanteils bei vermieteten Gebäuden

Am 3. Mai 2016 hat das BMF eine Verordnung über den Grundanteil bei vermieteten Gebäuden ausgegeben. Diese Verordnung hat ihren Ursprung darin, dass mit dem Steuerreformgesetz 2015/2016 ein pauschales Aufteilungsverhältnis für Grund und Boden mit 40 % festgelegt wurde.

Vermietung und Verpachtung im Steuerreformgesetz 2015/2016

Betreffend die Abschreibung für Gebäude, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, wurde mit dem Steuerreformgesetz 2015/2016 festgelegt, dass ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses von den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstückes für Zwecke der AfA grundsätzlich 40 % als Anteil des Grund und Bodens auszuscheiden sind.

Vor dem Steuerreformgesetz war das Aufteilungsverhältnis ausschließlich in den Einkommensteuer-richtlinien (RZ 6447 EStR) erfasst. Bei Grundstücken, bei denen für das Gebäude ein AfA-Satz von 1,5 % bzw. 2 % angesetzt wurde, konnte der Ansatz für Grund und Boden nach den allgemeinen Erfahrungen der Finanzverwaltung pauschal mit 20 % erfolgen. Dies jedoch nur dann, sofern dies zu einem sachgerechten Ergebnis führte. Eine abweichende Aufteilung konnte erfolgen, sofern diese nachgewiesen wurde (z.B. Gutachten).

Des Weiteren wurde im Zuge des Steuerreformgesetzes 2015/2016 gesetzlich festgelegt, dass zur Berücksichtigung unterschiedlicher örtlicher oder baulicher Verhältnisse der Bundesminister für Finanzen anhand geeigneter Kriterien (zB Lage, Bebauung) abweichende Aufteilungsverhältnisse von Grund und Boden und Gebäude durch Verordnung festlegen kann (§ 16 Abs 1 Z 8 lit d EStG 1988). Von dieser Verordnungsermächtigung wurde nun am 3. Mai 2016 Gebrauch gemacht.

Die Grundanteilverordnung 2016

Die GrundanteilV 2016 (im Folgenden „Verordnung“) tritt mit 1. Jänner 2016 in Kraft und ist erstmalig bei der Veranlagung für das Jahr 2016 anzuwenden.

Als Anteil des Grund und Bodens sind nun auszuscheiden:

  • 20 % in Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern, wenn der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land weniger als 400 € beträgt;
  • in Gemeinden mit mindestens 100.000 Einwohnern und in Gemeinden, in denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land mindestens 400 € beträgt:
    • 30 %, wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst,
    • 40 %, wenn das Gebäude bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst.

Die Differenzierung nach Art der Bebauung (Anzahl der Wohn- oder Geschäftseinheiten) trägt dem Umstand Rechnung, dass in der Regel der Grundanteil sinkt, je mehr Einheiten pro Gebäude vorhanden sind.

Eine eigene Geschäftseinheit liegt dabei jedenfalls pro angefangenen 400 m2 Nutzfläche vor. Die Verordnung definiert baureifes Land „als Bauland gewidmete und voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke“.

Für die Bestimmung der Anzahl der Einwohner ist das jeweils letzte Ergebnis einer Volkszählung heranzuziehen, das vor dem Beginn des Kalenderjahres veröffentlicht worden ist, in dem erstmalig eine AfA angesetzt wird.

Für Anfang 2016 bereits vermietete Grundstücke ist auf die relevanten Verhältnisse zum 1. Jänner 2016 abzustellen.

Die Verordnung stellt klar, dass der auszuscheidende Anteil des Grund und Bodens nicht pauschal zu ermitteln ist, wenn dieser nachgewiesen wird. Der Nachweis kann beispielsweise durch ein Gutachten eines Sachverständigen erbracht werden. Dies unterliegt jedoch der freien Beweiswürdigung der Behörde.

Außerdem ist der Anteil des Grund und Bodens gemäß § 16 Abs 1 Z 8 lit d dritter Satz EStG 1988 dann nicht pauschal auszuscheiden, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen. Eine erhebliche Abweichung ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Anteil des Grund und Bodens um zumindest 50 % abweicht.

Übergangsbestimmung: Wurde vor 2016 ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses von Grund und Boden und Gebäude eine davon abweichende pauschale Aufteilung vorgenommen, sind die fortgeschriebenen Anschaffungskosten des Gebäudes und die Anschaffungskosten des Grund und Bodens mit Wirkung ab 1. Jänner 2016 entsprechend anzupassen. Dafür sind die fortgeschriebenen Anschaffungskosten des Gebäudes im Verhältnis der vorgesehenen oder im Jahr 2016 nachgewiesenen Aufteilung zu der ursprünglich angewendeten Aufteilung abzustocken und auf die Anschaffungskosten von Grund und Boden zu übertragen. Die Absetzung für Abnutzung ist entsprechend anzupassen.

Zusammenfassung

Gemäß § 16 Abs 1 Z 8 lit d EStG 1988 sind bei Vermietungen ab dem 1. Jänner 2016 von den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstücks grundsätzlich 40 % als Anteil des Grund und Bodens auszuscheiden (pauschales Aufteilungsverhältnis). Demnach entfallen 60 % der Anschaffungskosten grundsätzlich auf das Gebäude und stellen damit die AfA-Bemessungsgrundlage dar.

Abweichend vom gesetzlich vorgegebenen Ausmaß von 40 % wird mit der Verordnung der Anteil des nicht abschreibbaren Grund und Bodens für drei verschiedene Kategorien von Grundstücken pauschal vorgegeben.

Nach wie vor besteht die Möglichkeit, ein anderes Aufteilungsverhältnis anzusetzen, sofern dieses nachgewiesen wird (Gutachten, welches jedoch der freien Beweiswürdigung unterliegt).

Der Anteil des Grund und Bodens ist gemäß § 16 Abs 1 Z 8 lit d dritter Satz EStG 1988 dann nicht pauschal auszuscheiden, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen. Eine erhebliche Abweichung ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Anteil des Grund und Bodens um zumindest 50 % abweicht.