GrESt neu – Änderungen durch den Budgetausschusses

Wie im PwC Newsletter vom 6. Mai 2025 berichtet, sind im Rahmen des Budgetbegleitgesetzes 2025 (BBG 2025) umfangreiche Verschärfungen der Grunderwerbsteuer (GrESt) auf Immobilientransaktionen vorgesehen. Im Zuge der Beratungen des Budgetausschusses am 6. Juni 2025 wurden aufgrund der konstruktiven Anmerkungen im Begutachtungsverfahren folgende wesentliche Änderungen und Klarstellungen im Gesetzesentwurf vorgenommen:

1. Erwerbergruppe anstatt Personenvereinigung

Die ursprünglich geplante Einführung des Begriffs „Person“ und des Konzepts der „Personenvereinigung“ im Zusammenhang mit der Anteilsvereinigung wird durch die Termini „Erwerber“ und „Erwerbergruppe“ ersetzt.

Eine Erwerbergruppe soll nach dem Ausschussbericht vorliegen, „wenn Erwerber zu wirtschaftlichen Zwecken unter einheitlicher Leitung zusammengefasst sind oder auf Grund von Beteiligungen oder sonst unmittelbar oder mittelbar unter dem beherrschenden Einfluss einer Person stehen. Zu einer Erwerbergruppe gehören auch Personen, die die einheitliche Leitung oder den beherrschenden Einfluss ausüben.“ Hierdurch soll zum einen klargestellt werden, dass alle rechtsfähigen Personen (natürliche und juristische Personen), Personenvereinigungen (Personengesellschaften) und Vermögensmassen (Stiftungen) vom Wortlaut der Bestimmung umfasst sind. Zum anderen gehören nicht nur die beherrschten Personen, sondern auch jene Personen, die die einheitliche Leitung oder den beherrschenden Einfluss ausüben, zur Erwerbergruppe.

2. Zurechnungssubjekt und Steuerschuldner bei Zusammentreffen von unmittelbaren und mittelbaren Anteilsübertragungen – und vereinigungen

Sofern derselbe Erwerbsvorgang die Voraussetzungen für eine unmittelbare und eine mittelbare Anteilsübertragung bzw. Anteilsvereinigung oder sogar mehrere Anteilsvereinigungen erfüllt, wurden mit den Änderungen Vorrangregeln geschaffen, um ein und denselben Vorgang nur einmal zu besteuern und den Steuerschuldner zu definieren:

• • Grundsätzlich geht die unmittelbare der mittelbaren Anteilsvereinigung vor.
  • Die unmittelbare bzw mittelbare Anteilsvereinigung in der Hand eines Erwerbers geht der Anteilsvereinigung in der Hand der Erwerbergruppe vor.
  • Sind mehrere mittelbare Anteilsvereinigungen in der Beteiligungskaskade verwirklicht, geht jene mittelbare Anteilsvereinigung vor, der der grundstücksbesitzenden Gesellschaft am nächsten liegt.

3. Konzernklausel für Umgründungen

Aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung und um eine Versteinerung von Konzernstrukturen aufgrund der GrESt-Belastung zu verhindern, wurde eine Konzernklausel für Umgründungen ergänzt. Nach dieser Konzernklausel soll eine Umgründung iSd Umgründungssteuergesetzes weder eine mittelbare Anteilsvereinigung noch einen mittelbaren Erwerb auslösen, wenn die an der Umgründung Beteiligten derselben Erwerbergruppe angehören. Die Begünstigung gilt nur für mittelbare Anteilsvereinigungen und -übertragungen. Unmittelbare Anteilsvereinigungen und -übertragungen unterliegen – wie bisher – der GrESt.

3. Erweiterung der Übergangsbestimmungen

Hier wurden für die Anwendungspraxis relevante Präzisierungen zu bestehenden Strukturen aufgenommen. Ein Überblick der wesentlichen Ergänzungen:

• • Änderungen des Gesellschafterbestandes einer grundstücksbesitzenden Kapitalgesellschaft, die vor dem 1. Juli 2025 erfolgten, sollen bei der 7-jährigen Zusammenrechnungsfrist für direkte Gesellschafterwechsel nicht zu berücksichtigen sein.
  • Keine (Eintritts-)Besteuerung ins neue GrESt-Regime soll ausgelöst werden, sofern bereits eine GrESt-pflichtige Anteilsübertragung oder Anteilsvereinigung nach BBG 2025 oder idF vor Inkrafttreten des BBG 2025 erfüllt wurde.
  • Einführung einer Übergangsbestimmung für bereits zum 31. Dezember 2015 bestehende Treuhandkonstellationen.

Resümee

Die Neuregelungen des BBG 2025 werden im Zusammenhang mit Anteilsübertragungen eine sehr starke Ausweitung des Anwendungsbereichs der GrESt mit sich bringen. Trotz der Einführung einer Konzernklausel und der zahlreichen Klarstellungen wird aufgrund der hohen Komplexität der Neuregelungen in der Praxis die Beurteilung oftmals schwierig sein, inwiefern Anteilsübertragungen eine GrESt-Pflicht auslösen. Daher wird künftig bei Transaktionen und Übertragungen von Beteiligungen mit besonderer Aufmerksamkeit geprüft werden müssen, ob und auf welcher Beteiligungsebene im Einzelfall eine Grunderwerbsteuerbelastung ausgelöst werden kann.