Hausverlosungen durch Private

In jüngster Zeit erfreut sich die Verlosung von Liegenschaften durch Private einer steigenden Beliebtheit, wirft jedoch auch zahlreiche rechtliche Fragen auf.

Das Bundesministerium für Justiz (BMJ) und das Bundesministerium für Finanzen (BMF) veröffentlichten am 27. März 2009 eine gemeinsame Stellungnahme, welche einige wesentliche Fragen zu Objektverlosungen generell und zu Hausverlosungen insbesondere behandelt:

Wesentliche steuerliche Aspekte von Hausverlosungen durch Private

Bei der Entscheidungsfindung über die Durchführung einer Hausverlosung sollten die damit einhergehenden Abgabenbelastungen jedenfalls berücksichtigt werden:

• Hausverlosungen unterliegen nach Ansicht des BMF als Glücksverträge einer Rechtsgeschäftsgebühr von 12% des Gesamtwerts aller aufgelegten Lose (Gesamtzahl aufgelegte Lose multipliziert mit Lospreis), unabhängig davon, ob alle Lose auch tatsächlich verkauft werden; aufgrund einer geplanten Novelle des Glückspielgesetzes und der möglichen Einführung einer Lotterieabgabe ist die weitere Entwicklung in diesem Bereich jedenfalls abzuwarten.
• Wird ein Grundstück oder ein Grundstücksanteil verlost, fällt Grunderwerbsteuer in Höhe von (in der Regel) 3,5% des Gesamtwertes aller tatsächlich verkauften Lose an (Gesamtzahl verkaufte Lose multipliziert mit Lospreis; Mindestbemessungsgrundlage dreifacher Einheitswert); zusätzlich ist die Eintragungsgebühr ins Grundbuch (1%) zu beachten.
• Die Veräußerung einer Liegenschaft durch eine Privatperson kann als Spekulationsgeschäft beim Verloser der Einkommensteuer unterliegen (idR 10-jährige Spekulationsfrist, gegebenenfalls Hauptwohnsitz- oder Herstellerbefreiung). Zu beachten sind im Falle der Weiterveräußerung durch den Gewinner insbesondere auch dessen niedrige Anschaffungskosten (Lospreis).

Weitere Aspekte bei Hausverlosungen durch Private

Die Veräußerung eines einzelnen Objektes mittels Verlosung im Rahmen einer einmaligen Tätigkeit einer Privatperson ist lt. BMJ grundsätzlich glückspielrechtlich zulässig; wesentliche Voraussetzung ist jedoch, dass sich die Involvierung von Unternehmern (z.B. Rechtsanwalt, Notar, Webdesigner für Informationswebseite) auf reine Hilfstätigkeiten beschränkt.

Eine Strafbarkeit von Objektverlosungen (§ 168 StGB) wird vom BMJ verneint, solange der Lospreis und die Losanzahl so berechnet werden, dass der durch die Verlosung erzielte Gesamterlös nach Berücksichtigung der gesamt anfallenden Kosten (inkl. z.B. Beratungskosten, Steuern und Gebühren) den bekannten oder redlich angenommenen Verkehrswert der Liegenschaft nicht überschreitet.

Verstößt eine Hausverlosung gegen das Glückspielgesetz und/oder erfüllt sie einen strafbaren Tatbestand, so ist – neben Vorschreibung der entsprechenden Strafen – die Hausverlosung aufgrund Gesetzwidrigkeit (§ 879 ABGB) (relativ) nichtig. Im schlimmsten Fall bedeutet dies, dass die glücklosen Teilnehmer auf Refundierung des Lospreises dringen können, das Haus jedoch an den Gewinner übertragen werden muss.

Fazit

Die in der Stellungnahme dargelegten Rechtsansichten der beiden Ministerien sind im Schrifttum bereits auf teils heftige Kritik gestoßen. Bis zur abschließenden Klärung der Rechtslage durch die zuständigen Gerichte aus zivil-, straf- und steuerrechtlicher Sicht ist bei der Planung bzw. Durchführung von Haus- oder anderen Objektverlosungen aufgrund der zahlreichen Risiken und Unklarheiten als Veräußerer jedenfalls Vorsicht geboten.

Auch aus Erwerbersicht sollte die Teilnahme an Hausverlosungen aufgrund von Informationsdefiziten, der idR ausgeschlossenen Gewährleistung sowie der im „Glücksfalle“ einhergehenden finanziellen Verpflichtungen (z.B. Betriebskosten, Haftung für Abgabenschulden im Zusammenhang mit der Hausverlosung, Steuerpflicht bei Weiterveräußerung) gut überdacht werden.

Die vollständige Stellungnahme ist auf der Seite des Bundesministeriums für Finanzen unter folgendem Link abrufbar:
https://www.bmf.gv.at/glcksspielmonopol/gemeinsamestellungn_9936/_start.htm?q=Hausverlosung