Vermietung: Anpassung Mietzins aufgrund neuer Kategoriebeträge
Mit der Verlautbarung der Indexzahl für April 2011 wurde der gesetzlich maßgebliche Grenzwert von 5% überschritten und eine Erhöhung der Kategoriebeträge des MRG bewirkt. Die neuen Beträge sind ab 1. August 2011 mietrechtlich wirksam (BGBl II 218/2011).
Übersicht über die neuen Kategoriebeträge nach dem MRG
| Kategorie | Kategoriebetrag alt | Kategoriebetrag* neu ab 1.8. |
Betrag* nach §45 MRG** alt | Betrag* nach §45 MRG** neu ab 1.8. |
| Kategorie A | 3,08 | 3,25 | 2,04 | 2,15 |
| Kategorie B | 2,31 | 2,44 | 1,54 | 1,62 |
| Kategorie C | 1,54 | 1,62 | 1,03 | 1,08 |
| Kategorie D brauchbar | 1,54 | 1,62 | 1,03 | 1,08 |
| Kategorie D unbrauchbar | 0,77 | 0,81 | 0,87 | 0,81 |
* Angaben in EUR pro Nutzfläche und Monat
** betrifft vor dem 1. März 1994 abgeschlossene Hauptmietverträge, deren bisheriger Hauptmietzins unter dem jeweils anzuwendenden Betrag liegt
Ab wann sind die neuen Kategoriebeträge wirksam?
Die neuen Kategoriebeträge sind grundsätzlich mit 1. August 2011 mietrechtlich wirksam. Für nach diesem Stichtag neu abgeschlossene Mietzinsvereinbarungen sind somit bereits die neuen Kategoriebeträge gültig.
Für bestehende Mietverträge, die dem Kategoriemietzins unterliegen und eine Wertsicherungsvereinbarung enthalten, gelten die neuen Beträge ab dem auf das Wirksamwerden der Indexvereinbarung folgenden Zinstermin – somit frühestens ab 1. September 2011.
Was ist bei der Bekanntgabe der Erhöhung an den Mieter zu beachten?
Eine Wertsicherungsvereinbarung berechtigt den Vermieter nur dann den Hauptmietzins zu erhöhen, wenn dieser dem Hauptmieter sein Erhöhungsbegehren nach Wirksamwerden der Indexveränderung, jedoch spätestens 14 Tage vor dem entsprechenden Zinstermin schriftlich bekannt gibt. Dies bedeutet, dass das schriftliche Erhöhungsbegehren nach dem 1. August 2011 bzw. spätestens bis 18. August 2011 dem Hauptmieter zugestellt werden muss, damit die erhöhten Werte bereits ab 1. September 2011 Gültigkeit haben. Wird das Schreiben dem Hauptmieter nach dem 18. August 2011 zugestellt, ist die Erhöhung erst zum übernächsten Termin wirksam.
Für vor dem 1. März 1994 abgeschlossene Hauptmietverträge, deren bisheriger Hauptmietzins unter dem jeweils anzuwendenden Betrag liegt, kann der Vermieter den Hauptmietzins auf die im §45 MRG genannten Kategoriebeträge anheben. Im Falle einer Erstvorschreibung eines angehobenen Mietzinses hat diese spätestens einen Monat vor dem Zinstermin zu erfolgen. Für die Anpassung von bereits angehobenen Hauptmietzinsen gelten die oben beschriebenen Formerfordernisse.
Welche Bereiche sind noch von der Erhöhung betroffen?
Ab 1. August 2011 kann als mietrechtliches Verwaltungskostenpauschale statt bisher EUR 3,08 ein Betrag von EUR 3,25 pro Quadratmeter der Nutzfläche des Hauses und Jahr angesetzt werden (=0,27083 pro Monat ab 1. August 2011).
Ab 1. August 2011 gelten die neuen Kategoriebeträge auch für die im Rahmen der Ermittlung der Mietzinsreserve bzw. des Mietzinsabganges relevante fiktive Mietzinsverrechnung für Objekte, die ein Wohnungseigentümer benützt oder vermietet.
Die Anhebungsgrenze im Falle des Eintritts nicht privilegierter Eintrittsberechtigter erhöht sich ebenso ab 1. August 2011 auf EUR 3,25.
