Regierungsvorlage zum Stabilitätsgesetz 2012 bringt Änderungen bei Immobilienertragsteuer

Tausch gilt als Veräußerung

In der nun beschlossenen Regierungsvorlage wurde klargestellt, dass der Tausch von Grundstücken als Veräußerung anzusehen ist. Veräußerungserlös ist in diesem Fall der gemeine Wert des hingegebenen Grundstückes. 

Steuerbefreiung

Die Steuerbefreiung hinsichtlich der Immobilienveräußerungen bei Nutzung der Immobilie als Hauptwohnsitz kann nur dann zur Anwendung kommen, wenn der Hauptwohnsitz im Eigenheim oder in der Eigentumswohnung auch tatsächlich aufgegeben wird. Veräußert zB ein Steuerpflichtiger eine Wohneinheit seines Eigenheimes – welches aus zwei Wohneinheiten besteht – und behält er weiterhin seinen Hauptwohnsitz in der anderen Wohneinheit, ist die Steuerbefreiung nicht anwendbar.

Ergänzend wird der Tausch von Grundstücken im Rahmen von Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahren im Sinne des Flurverfassungs-Grundsatzgesetzes steuerfrei gestellt. Wird das dadurch erworbene Grundstück in weiterer Folge veräußert, sind für die steuerliche Beurteilung des Veräußerungsvorganges allerdings die steuerlich relevanten Eigenschaften des (der) hingegebene(n) Grundstücke(s) heranzuziehen. Damit wird sichergestellt, dass der Tauschvorgang selbst steuerneutral bleibt, aber dies keine Auswirkungen auf die bei den Tauschpartnern jeweils steuerhängigen stillen Reserven hat. Diese Befreiung ist auch im betrieblichen Bereich entsprechend anzuwenden.

Steuerfrei gestellt werden im privaten sowie im betrieblichen Bereich auch die Abgeltungen von Wertminderungen von Grundstücken aufgrund von Maßnahmen im öffentlichen Interesse. Eine Wertminderung kann zB aufgrund einer Überspannung durch eine Starkstromleitung entstehen.

Ermittlung der Anschaffungskosten

Müssen Grundstücksteile im Zuge einer Widmungsänderung aufgrund gesetzlicher Vorgaben an die Gemeinde übertragen werden, erhöhen sich die Anschaffungskosten der verbleibenden Grundstücksteile um die Anschaffungskosten der übertragenen Grundstücksteile. Diese Bestimmung gilt auch im betrieblichen Bereich.

Übertragung stiller Reserven

Die Regierungsvorlage hat nunmehr eine Klarstellung hinsichtlich der Übertragungsmöglichkeiten von stillen Reserven gebracht. Unter anderem ist nun vorgesehen, dass eine Übertragung stiller Reserven von Grund und Boden auch auf die Anschaffungskosten von Gebäuden möglich ist. Die Übertragung stiller Reserven von sonstigen körperlichen Wirtschaftsgütern auf die Anschaffungskosten von Gebäuden ist nicht mehr zulässig.

Wertverluste vor Einlage in das Betriebsvermögen

Werden Grundstücke – die mit dem niedrigeren Teilwert aus der Privatsphäre eingelegt worden sind – im Betriebsvermögen veräußert, gilt der Unterschiedsbetrag zwischen dem niedrigen Teilwert im Einlagezeitpunkt und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten als Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen.

Wertverluste, die vor der Einlage in das Betriebsvermögen entstanden sind, stellen somit negative Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen dar. Diese können im Jahr der Veräußerung nur mit anderen positiven Einkünften aus privaten Grundstücksveräußerungen ausgeglichen werden. Ein Verlustausgleich mit den betrieblichen oder anderen Einkünften ist nicht möglich, da der Verlust der privaten Sphäre zuzurechnen ist. 

Werterhöhungen vor Einlage in das Betriebsvermögen bei Grundstückshandel

Werden Grundstücke – die mit den niedrigeren Anschaffungskosten aus der Privatsphäre eingelegt worden sind – aus dem Umlaufvermögen veräußert, gilt der Unterschiedsbetrag zwischen dem Teilwert im Einlagezeitpunkt und den niedrigeren Anschaffungs- oder Herstellungskosten als Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen. Somit werden diese ursprünglich aus dem privaten Bereich entstandenen Werterhöhungen mit 25 % besteuert, währenddessen Wertänderungen während der Behaltedauer im Umlaufvermögen mit dem vollen Progressionssatz besteuert werden.

Entnahme von Grund und Boden aus dem Betriebsvermögen

Die Entnahme von Grund und Boden aus dem Betriebsvermögen und die Überführung in das Privatvermögen soll – im Gegensatz zur bisherigen Rechtslage – in Zukunft steuerneutral gestellt werden. Dies gilt sowohl für Alt- als auch Neuvermögen, wenn der Verkauf dem besonderen Steuersatz von 25 % unterliegt. Wird der Grund und Boden später im Privatvermögen veräußert, gelten die betrieblich zugewachsenen stillen Reserven auch als Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen.

Verlustausgleich

Teilwertabschreibungen auf Grundstücke sowie Verluste aus der Veräußerung von Grundstücken sind im Betriebsvermögen vorrangig mit positiven Einkünften aus Grundstücksveräußerungen zu verrechnen, erst danach erfolgt eine Verrechnung mit anderen Einkünften.

Klarstellung zur Immobilienertragsteuer bei Übertragung stiller Reserven

Die Selbstberechnung und Abfuhr einer Immobilienertragsteuer kann unterbleiben, insoweit bei der Veräußerung von Grundstücken des Betriebsvermögens aufgedeckte stille Reserven auf andere Grundstücke übertragen werden bzw einer Übertragungsrücklage zugeführt werden. Damit wird in diesen Fällen systemkonform die sofortige Besteuerung der stillen Reserven aus der Veräußerung verhindert und auf einen späteren Zeitpunkt aufgeschoben.