VwGH zur Berechnung der Grunderwerbsteuer nach Pauschalwertmodell

Der VwGH klärte in seiner Entscheidung vom 24. Oktober 2024 (Ro 2022/16/0023-4) Fragestellungen zur Berechnung der GrESt für Fabriksgebäude bei Anwendung des Pauschalwertmodells sowie iZm Baurechten.

Sachverhalt

Eine österreichische Holdinggesellschaft erwarb sämtliche Anteile an einer GmbH, die Baurechte an Grundstücken mit Produktions- und Lagerhallen hielt. Diese Hallen dienten der Herstellung und Lagerung von Baumaterialien. Die Berechnung der GrESt aufgrund der Anteilsvereinigung erfolgte gemäß dem Pauschalwertmodell (§ 2 GrWV), bei dem sich der maßgebliche Grundstückswert aus Grund- und Gebäudewert zusammensetzt. Der Gebäudewert wird durch Multiplikation der Gebäudefläche mit dem Baukostenfaktor und bestimmten Anpassungen ermittelt.

Strittig war, ob diese Hallen als „Fabriksgebäude“ oder „einfachste Gebäude“ einzustufen sind. Dies ist für die Höhe des Baukostenfaktors entscheidend. Fabriksgebäude haben einen Baukostenfaktor von 60%, während einfachste Gebäude, wie beispielsweise Kalthallen, einen Baukostenfaktor von nur 25% aufweisen.

Entscheidung des VwGH

Der VwGH bestätigte die Einstufung der Hallen als Fabriksgebäude. Da diese Gebäude zur Produktion und Lagerung von Baustoffen genutzt wurden, waren sie Teil der wirtschaftlichen Einheit des Fabrikgrundstücks. Weder die bauliche Einfachheit noch das Fehlen einer Heizung änderten an dieser Klassifizierung etwas, sodass eine Einstufung als „einfachste Gebäude“ abgelehnt wurde. Es kam somit der (höhere) Baukostenfaktor von 60% zur Anwendung.

Darüber hinaus befasste sich der VwGH mit der konkreten GrESt-Berechnung bei Baurechten. Bei der Ermittlung des Einheitswerts regelt § 56 Abs 3 Z 1 BewG für die Bewertung des Baurechts, dass dessen Wert je nach Restnutzungsdauer zu reduzieren ist (vereinfacht: je kürzer die Restnutzungsdauer, desto geringer der Wert des Baurechts). Der VwGH stellte klar, dass der Grundstückswert eines Baurechts – anders als der Einheitswert – gemäß den Vorschriften des GrEStG in voller Höhe und ohne die Kürzungen des BewG anzusetzen ist.

Fazit

Bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer ergeben sich in der Praxis regelmäßig Abgrenzungsfragen, beispielsweise weil die Einstufung der Gebäude für Zwecke des Baukostenfaktors nicht immer eindeutig ist. Diesbezüglich stellte der VwGH nun klar, dass Produktions- und Lagerhallen – selbst wenn diese für sich betrachtet einfach bzw unbeheizt sind – als „Fabriksgebäude“ einzustufen sind, sofern sie Teil der wirtschaftlichen Einheit einer Fabrik sind. Die Klassifizierung der Gebäude muss ausschließlich anhand objektiver Kriterien erfolgen. Zudem verdeutlichte die Entscheidung, dass bei der Grundstückswertermittlung nach Pauschalwertmodell – anders als bei der Einheitswertermittlung –Wertminderungen anhand der verbleibenden Nutzungsdauer von Baurechten unzulässig sind.

Verfasst von: Yunus Altintas, Matthias Mayer