Stabilitätsgesetz 2012 / Immobilienvermietung: Vorsicht bei Wechsel des Vermieters durch Verkauf, Schenkung oder Umgründung

In unseren Tax Newslettern vom 21. Februar, 8. März und 29. März 2012 haben wir berichtet: eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung von Geschäfts-Immobilien ist nur noch an Mieter möglich, die die Immobilie nahezu ausschließlich für Zwecke nutzen, die zum Vorsteuerabzug berechtigen.

Betroffen ist der Neuabschluss von Mietverträgen ab dem 1. September 2012. Nach Ansicht des Bundesministeriums für Finanzen soll aber auch der Verkauf oder die Schenkung der vermieteten Immobilie und sogar die Umgründung der Immobilienbesitzgesellschaft wie eine Neuvermietung behandelt werden.

Die Kammer der Wirtschaftstreuhänder hat dem Bundesministerium für Finanzen (BMF) eine Fragenliste übermittelt, um einige unklare Themenbereiche abzuklären. Unter anderem hat die Kammer um Bestätigung ersucht, dass bei einem Verkauf oder einer Schenkung der Immobilie oder einer Umgründung der Immobilienbesitzgesellschaft nicht von einem Neuabschluss eines Mietverhältnisses ausgegangen werden muss und damit die Altregelung anwendbar bleibt. Das Bundesministerium für Finanzen hat diese Rechtsansicht in der Anfragebeantwortung überraschend verworfen und geht von einem Vermieterwechsel aus. Damit setzt sich das BMF über die guten Argumente der Kammer (Gesamtrechtsnachfolge bei Umgründungen, automatischer Vertragseintritt des Käufers in den Mietvertrag gemäß § 1120 ABGB bzw. § 2 MRG) hinweg.

Da nach Ansicht des BMF bei einem Vermieterwechsel (umfasst ist jedenfalls der Verkauf, aber nach Ansicht des BMF wohl auch die Schenkung und eine Umgründung) sich der neue Vermieter nicht auf die Errichtung vor dem 1. September 2012 durch den alten Vermieter berufen kann und nach Ansicht des BMF ein neues Mietverhältnis vorliegt, ist die Altregelung nicht mehr anwendbar.

Damit treten bei Verkauf und Schenkung der Immobilie und bei Umgründung der Immobilienbesitzgesellschaft die Rechtsfolgen der Neuregelung ein:

• Der Vermieter kann nur noch steuerfrei vermieten.
• Damit hat der Vermieter keinen Vorsteuerabzug mehr (beispielsweise aus Großreparaturen).
• Unter Umständen muss der Vermieter die in den letzten 20 Jahren (sofern auch diesbezüglich die Neuregelung anwendbar ist, sonst 10 Jahre) geltend gemachten Vorsteuern berichtigen.

Vor Durchführung eines Verkaufs oder einer Schenkung einer Immobilie oder der Umgründung einer Immobilienbesitzgesellschaft sollten daher die umsatzsteuerlichen Auswirkungen genau untersucht werden. Zur Beratung im Einzelfall stehen Ihnen Ihre PwC-Berater gerne zur Verfügung.

Autorin: Maria Wagner